Deur Sanette Viljoen

Eienaars koop gedurig ʼn eiendom met ʼn mooi uitsig. Is ʼn eienaar geregtig op sy mooi uitsig wat hy gehad het ten tyde van die koop? Hoe gemaak as sy buurman ʼn groot gebou oprig wat sy uitsig belemmer?  Hierdie dispuut kom voortdurend voor in hofsake. Wat sê die wet en reëls in hierdie verband?

In ʼn onlangse saak Gerstle and Others v City of Cape Town and Others (A484/2015) [2016] was daar ʼn soortgelyke dispuut. Die dispuut in hierdie saak het ontstaan nadat huiseienaars hulle uitsig op Tafelberg verloor het.

Die applikante was eienaars van huise in die Mill Row-behuisingsontwikkeling, ʼn ontwikkeling wat uit twee rye huise bestaan, met agt enkelverdiepinghuise in die eerste ry en agt dubbelverdiepinghuise in die tweede ry. Die argitek van die Mill Row-ontwikkeling het aangedui dat die eiendom spesifiek ontwerp was om elke eiendom ʼn uitsig op die see aan die een kant en Tafelberg aan die ander kant te gee. Twee eienaars in die eerste ry huise het begin om hulle eiendom na dubbelverdiepinghuise op te gradeer. Die eienaars het hulle planne by Kaapstad se stadsraad ingedien en die planne is goedgekeur. Die eienaars van die enkelverdiepinghuise het die hof genader vir ʼn bevel om die stadsraad se goedkeuring van die planne tersyde te stel. Die omskakeling van die eiendomme na dubbelverdiepings sou die applikante nie net sonder hulle uitsig op Tafelberg gelos het nie, maar sou ook gelei het tot ʼn substansiële vermindering in die waarde van hulle eiendomme.

Die applikante het beweer dat die bouplanne nie voldoen het aan die relevante wetgewing nie en dat hulle ʼn regsgeldige verwagting gehad het dat die enkelverdiepings nie dubbelverdiepings kon word nie.

Die hof van eerste geding, en toe later ook die appèlhof, het die applikante se eise van die hand gewys. Die rede hiervoor was eerstens dat die planne in ooreenstemming met die argitektuur van Mill Row was, asook in ooreenstemming met die soneringskema van die betrokke gebied. Tweedens het die hof aangevoer dat daar geen beperkende voorwaardes in die titelaktes of die huiseienaarsvereniging se grondwet was wat die hoogte van die eiendom gereguleer het nie. Die bedoeling van die argitek om al die eienaars ʼn uitsig op die see sowel as op Tafelberg te gee, was net ʼn bedoeling en was nooit omgeskakel in ʼn afdwingbare reg nie. Die hof was ook nie tevrede dat die applikante ʼn substantiewe regsgeldige verwagting gehad het dat die huise nooit dubbelverdiepings sou word nie.

Potensiële kopers moet gevolglik eerder hulle huiswerk behoorlik doen voordat hulle ʼn eiendom koop. Maak seker daar bestaan afdwingbare regte ten opsigte van enige tipe uitsig eerder as die argitek se goeie bedoeling.